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1. 政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性
2018年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。2018年3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。地方延续2016、2017年因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。
可以说，近期房地产市场出现的变化和调整，正是这一轮始于2016年的调控政策取得的积极效果。但我们也要清醒认识到，支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固，稳定市场预期的效应正在不断强化。由此，当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现轻易转向。基于短期调控政策取得的时间窗口，各地政府正在加快改善供求结构，特别是上文提到的扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平，为中长期市场供求走向平衡积累基础。在2019年，面对复杂的调控环境仍然是企业的常态，特别是因为棚改调整、供给放大带来的影响，三四线城市的市场难度会进一步加大，需要企业未雨绸缪。
2. 价格：百城价格整体趋稳，三线城市涨幅回落明显
今年以来，百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。从各级城市来看，2018年1-11月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市累计涨幅回落最明显。在2018年三四季度的交接期，房价走势出现了明显的变化：9月，中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌，数量明显增加；11月，中指百城房价单月环比涨幅为0.27%，涨幅明显回落，更是有31个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变，是本轮市场调整开启的关键标志。
从2018年三季度开始部分城市房价出现调整，这是多种因素共同作用的结果：调控政策的累积效应、市场高位增长之后的自发调整都发挥了作用，但今年7月中央政治局会议释放出的“坚决遏制房价上涨”，则给了各类市场主体明确的政策信号，推动了市场预期的明显转变。在当前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先出现变化；而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱，部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市场蹉跎期。我们认为，正常的价格调整，有助于市场更长远的健康发展。对于开发企业来说，积极营销、合理定价，才是提前适应价格变化周期的不二法则。
3. 供求：供给增长、成交平稳，短期库存水平更趋合理
2018年1-11月，全国商品房销售面积为14.9亿平方米，同比增长1.4%，增速持续回落。其中商品住宅销售面积12.9亿平方米，同比增长2.1%。去年拉动全国销售面积上扬的三四线城市今年销售增速明显回落。另一方面，重点城市调控效果显现，成交规模趋于稳定。
(1) 成交规模：重点城市成交规模同比基本持平
重点代表城市整体成交规模同比基本持平。据初步统计，2018年1-11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2983万平方米，同比增长1.7%，绝对规模与去年同期基本持平。不同级别城市来看，各线城市商品住宅成交规模同比均相对稳定。市场整体调整背景下成交的维稳主要源于供应的放量增长。2018年1-11月，20个代表城市商品住宅月均新增供应约1600万平方米，同比增长24.8%。随着重点城市住宅供不应求态势的缓解，其短期库存水平也渐趋合理。
尽管从数据上看，重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定，但考虑到三四季度房企供应放量增长的情况，这种交易稳定背后的市场环境已然发生了显著变化：更多的城市开始出现开盘去化率下降、项目蓄客不及预期的情况，整体市场量价回落的格局正在形成。2019年，市场会延续下行，开发商会面临更严峻的业绩挑战。困难中寻找机遇，对于当下的房企来说，就是去发掘短周期内有销量的城市加快营销，更要在拓展端注重项目规模可控，防范大体量项目带来的去化风险。特别是在普通的三四线城市，业绩释放的窗口期快到了关闭的时候，一切的策略都需要更“快”。
(2) 成交结构：多数城市各层次产品价格小幅提升，市场高端化步伐放缓
基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。
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