地产业不行了？万科仍然交出了一份合格的答卷

在行业毛利率下降的情况下，万科仍然交出了一份营收净利润双双上涨的答卷。

3月30日，万科发布2020年年报，业绩稳健增长，实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%。根据同日披露的分红派息预案，2020年公司拟合计派发分红145.2亿元，同比增长23%。

股票市场“铁公鸡”那么多，万科分红已经连续29年了，上市以来的分红累计达到836.9亿元。数据显示，万科归属于上市股东的净利润近10年的年复合增长率超过19%，加权平均ROE连续10年维持在19%以上。

在行业整体毛利率、净利率下跌的背景之下，万科保证了自己的业绩增速，但也没能改变“行业不挣钱”的事实。万科今年房地产业务毛利率为22.6%，同比下降4.6个百分点。

业绩会上祝九胜表示，万科内部对利润率形成了三点共识。第一，地价在房价中的占比不断提升，行业的利润率存在下降的趋势；第二，长期来看，对于永续经营的行业来说，没有哪一个行业永远比其他行业好，房地产行业的回报率也会回归平均水平；第三，行业的回报率不等于企业的回报率，企业可以通过好产品好服务创造高于行业的回报率。

当房地产行业真正“去金融化”，如何向管理要红利就成为房企面临的挑战。业绩会上，郁亮表示随着“三道红线”和“双集中”政策出台，房子要回归居住属性，房地产要回归实业属性。回归实业属性意味着行业的回报水平要逐渐向社会的平均水平靠拢，并且房地产行业会从开发为主转到开发经营为主。

“房子是个耐用消费品，而开发业务越来越像制造业。”郁亮认为，万科的经营业务诸如长租公寓 、酒店、办公、商业等本质上都是内容的经营，这些则越来越像服务业。企业不能再像过去那样通过囤积原材料赚土地升值的钱，并且回归实业属性也意味着行业不能再依靠加杠杆赚金融杠杆的钱，未来竞争会更加全面和激烈。

签约金额增长，多元化布局地产业务

年报显示，2020年企业房地产业务实现销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%，销售面积4667.5万平方米，同比增长13.5%，其中住宅贡献业绩占比88.2%。截至报告期末，合同负债金额为6307亿元，有充足的业绩储备支持未来的业绩增长。

2020年，万科开发项目新开工面积约3960.4万平方米，同比下降6.6%，完成年初计划的135.6%；开发项目实现竣工面积约3381.7万平方米，同比增长12.4%，完成年初计划的 101.9%。

随着土地招拍挂项目利润率逐渐走低，万科在城市更新、TOD领域发力。年报显示，万科近年打造了深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街等多个城市更新项目。在“轨道 物业”的TOD模式方面，近两年开发运营了深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等多个项目。城市更新业务上，万科获取了363.4万平方米的权益建筑面积。

“像tod、城市更新、大型复杂项目等都将成为未来城市的必备元素。”郁亮表示，以tod为例，在进入城市圈和城市带的发展模式以后，城市内部的联系和城市之间的联系是通过轨道来连接的，以轨道＋物业的tod模式有着非常大的机会。

2020年万科新增获取土地计容建筑面积为3367万平，权益计容为2059万平，权益比例为61%。扣除已售未结算部分，万科真实土储为1.1亿平米，足够保证未来几年的开发需要。

净负债率极低，财务表现优秀

2020年末，万科三道红线达标两道，其中剔除预收账款资产负债率离70%只有0.4个百分点。在更能体现房企债务优势的净负债率指标上，万科仅为18.1%，已连续20年低于40%。这一数据比华润、中海等央企都要低。

财报显示，万科有息负债为2585.3亿元，占总资产的13.87%；一年以上有息负债占比67.9%。截至报告期末，万科持有货币资金1952.3亿元，为一年内到期的有息负债的2.4倍。

良好的财务表现来自持续稳定的业务造血能力。万科2020年经营性现金流净流入531.9亿元，能够不过分依赖发债维持自身资金运转。

多元化业务持续发展

万科的多元化业务也取得了长足进步。物业服务方面，已经更名为“万物云”的万科物业，去年实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。与戴德梁行合作的“万物梁行”也保持了较高的增长率，全年新增200个项目。

泊寓作为集中式长租公寓行业里的领头羊，2020年底已经累计开业14.24万间，全年营收25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。其中集体土地项目也开始运营，北京成寿寺项目开始和村集体土地合作，开业七天全部满租。

物流仓储也有了长足进步。2020年万科旗下的“万纬物流”实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%，累计在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积达1148万平方米。