打造国内最贵豪宅“深圳湾一号”后，资本大佬“猎食”百亿珠海旧

在珠海，邻近直通澳门的拱北口岸，前山水道东畔即将矗立起一处最高可达249米的商业项目——珠澳湾世纪中心，它将成为珠海这座年轻城市的地标之一。

珠澳湾世纪中心项目的开发商是深圳市鹏瑞地产开发有限公司（下称“鹏瑞地产”）。这是一家总部位于深圳的地产商，虽未上市，但亦为外界所熟知，鹏瑞地产开发了国内最昂贵的豪宅“深圳湾一号”。

作为地标性商业项目，预计珠澳湾世纪中心的售价不菲。除了邻近珠海拱北口岸，珠澳湾世纪中心项目还毗邻珠海单价地王项目——龙光玖龙湾，目前二手房挂牌价已超过4万元/平方米。

据此，珠澳湾世纪中心项目也被人们形容为鹏瑞地产从深圳复制到珠海的“深圳湾一号”。

今年初，珠澳湾世纪中心项目已取得部分房源的预售许可。但据《中国经营报》记者了解，目前该项目并未公开对外推售，而是所谓的“内部认购”，主要针对来自深圳湾一号的买家。

鹏瑞地产的掌控者是“资本大佬”徐航，珠澳湾世纪中心项目也是由鹏瑞地产收购而来。

它原属于珠海中珠集团股份有限公司（下称“中珠集团”）名下的一处旧改项目，中珠集团在2018年陷入债务危机，鹏瑞地产随即以14.24亿元的代价，便取得了珠澳湾世纪中心项目70%的开发权益。

珠澳湾世纪中心项目的开发潜力与价值巨大。根据可行性分析报告的经济测算，该项目的计容建筑面积约为23.85万平方米，主要业态为商业及写字楼，整体可售货值将超过130亿元，净利润预计高达47亿元。

此外，另据记者获悉，鹏瑞地产通过设立代持企业，对珠澳湾世纪中心项目公司其余30%股权进行了一系列转让腾挪，配合中珠集团从其控制的上市公司完成巨额套现。而在上市公司层面，却未如实披露这些潜在利益安排。

记者向鹏瑞地产方面核实了解其收购珠澳湾世纪中心项目的过程及配合中珠集团从上市公司套现的违规情形，该公司对此不予置评。

趁机收购

珠澳湾世纪中心的前身，原是珠海夏湾批发市场城市更新项目，占地3.94万平方米，通过协议出让方式取得。

根据最新可供查询的规划方案，珠澳湾世纪中心项目建设用地面积3.54万平方米，总建筑面积32.88万平方米，其中计容建筑面积24.39万平方米，建成后的主要业态为商业及写字楼。

由于邻近珠海直通澳门的拱北口岸，以及位于前山水道东岸，珠澳湾世纪中心注定会建成珠海的地标性商业项目。

据悉，珠澳湾世纪中心项目的主体将至少包括6栋高层写字楼，另外还将建成大面积商场。其中1栋写字楼的高度将达249米，次高的2栋写字楼也将达到196米。

珠澳湾世纪中心项目在今年初已取得了两批预售许可，涵盖2栋写字楼共计96套房源，批准预售面积约为3.15万平方米，目前均处于待售状态。

不过，记者没有查询到珠澳湾世纪中心项目对外开盘和推售信息。该项目一位销售人员在电话里告诉记者，目前项目没有公开具体售价，但在售房源套均总价大约为2000万元，“现在是内部认购阶段，主要面向深圳湾一号的业主。”

珠澳湾世纪中心项目的开发主体为珠海中珠商业投资有限公司（下称“中珠商业”）。目前中珠商业由鹏瑞地产持有70%的股权，其余30%的股权由上市公司中珠医疗控股股份有限公司（600568.SH，下称“中珠医疗”）持有，中珠医疗的控股股东为中珠集团。

鹏瑞地产收购中珠商业70%股权之前，后者原由中珠集团实际控制。但在2018年，中珠集团陷入债务危机，其资金账户及名下固定资产被多次轮候查封，该公司开始着手剥离出售核心资产以变现。

随即，鹏瑞地产介入了珠澳湾世纪中心项目。中珠集团向鹏瑞地产转让了直接所持中珠商业70%的股权，而鹏瑞地产取得珠澳湾世纪中心项目开发权益的土地成本极低。

珠澳湾世纪中心项目毗邻龙光玖龙湾，这是珠海2015年土地公开市场拍出的地王项目。当时，龙光集团摘牌该宗地块的成交楼面价为1.76万元/平方米，因此成为珠海的单价地王。目前，龙光玖龙湾项目的二手房挂牌价超过4万元/平方米。

鹏瑞地产收购中珠商业70%股权的对价依据，是按照珠澳湾世纪中心项目权益建筑面积（计容面积扣除补公面积和回签面积，约为21.42万平方米，大致相当于可售面积）每平方米9500元计算得出，即总代价14.24亿元。

之后，中珠商业又向珠海市国土部门时实际补交了8.26亿元地价款。按此计算，鹏瑞地产取得珠澳湾世纪中心项目70%开发权益的土地成本不到1.34万元/平方米。

通过付出14.24亿元的代价，鹏瑞地产撬动了可售货值超过百亿元的珠澳湾世纪中心项目。

根据可行性分析报告的经济测算，该项目整体可售面积约21.36万平方米，其中商务办公部分可售面积为14.21万平方米，预计售价将达6万元/平方米；酒店办公部分可售面积为6.09万平方米，预计售价将达5.5万元/平方米；商业部分1.06万平方米，预计售价将达8万元/平方米；另有1408个车位，预计售价可达20万元/个。

据此，珠澳湾世纪中心项目经测算后的整体可售货值预计超过130亿元，扣除土地成本、建安成本、销管费用、财务费用及相关税项后，该项目净利润也将超过47亿元，净利率水平则高达36.2%。

配合套现

鹏瑞地产通过设立代持企业的方式，对中珠商业其余30%股权进行了一系列转让腾挪，配合中珠集团从上市公司中珠医疗完成了巨额套现。

由于中珠医疗在2018~2019年财年连续出现亏损，2020年，上市公司已被“ST”实施退市风险警示。但即便如此，中珠集团不仅仍然占用了中珠医疗大量资金，而且还继续从上市公司套现。

目前中珠医疗间接所持中珠商业其余30%的股权，是其在2019年5月份从深圳市前海顺耀祥投资发展有限公司（下称“前海顺耀祥”）收购而来。

前海顺耀祥则是在2018年11月从辽宁中珠房地产开发有限公司（下称“辽宁中珠”）收购了中珠商业30%的股权。在此之前，中珠商业一直由中珠集团、辽宁中珠分别持股70%、30%，而中珠集团持有辽宁中珠50%的股权，属于控股关系。

由于中珠医疗拟由前海顺耀祥收购中珠商业30%的股权，系前海顺耀祥在过去12个月内受让于辽宁中珠，因此根据上交所股票上市规则10.1.3（五）条款的相关规定，前海顺耀祥与中珠医疗之间的股权转让，实际上构成关联交易。

但上市公司对这笔关联交易并未经由董事会及股东大会的表决批准，亦未进行信息披露，而直接支付了转让对价并完成了股权过户。

前海顺耀祥最初由孙明明、高洁两名自然人股东共同持股，之后又变更为自然人股东黄业坚、沈璐。从表面的股权结构上，前海顺耀祥与鹏瑞地产并无直接关联。不过，前海顺耀祥在工商登记备案的联络方式，与鹏瑞地产一致，而孙明明在深圳鹏瑞集团有限公司（下称“鹏瑞集团”）设立的多家企业内任职，鹏瑞集团亦为徐航所控制。

据记者查询了解，前海顺耀祥实际上是鹏瑞地产设立的代持企业，它在2018年11月份从辽宁中珠取得中珠商业30%的股权系由鹏瑞地产安排指定。

中珠医疗在回复监管部门的问询函时解释称，辽宁中珠之所以向前海顺耀祥转让中珠商业30%的股权，是因为中珠集团向鹏瑞地产借款2.5亿元，以此提供股权过户担保。其又补充称，据辽宁中珠与前海顺耀祥签订的《股权转让协议》，约定中珠商业30%股权的交易对价为6.3亿元。

据记者进一步获悉，前海顺耀祥并未向辽宁中珠支付6.3亿元股权转让款，实际支付交易对价仅为2.5亿元。

但中珠医疗在2019年5月份由前海顺耀祥收购中珠商业30%的股权时，却为此付出了6.3亿元现金代价。上市公司在支付这笔股权转让款时，前海顺耀祥为其指定了企业账户。其中2.5亿元支付予鹏瑞地产，系偿还此前对中珠集团的2.5亿元借款；另外3.8亿元则被指定支付予辽宁中珠。

相当于鹏瑞地产通过设立代持企业，围绕中珠商业其余30%股权的转让腾挪，并提供2.5亿元资金进行周转，配合中珠集团从中珠医疗套现6.3亿元资金。

而中珠医疗在多次披露前海顺耀祥的背景信息时却称，“该公司及其主要股东与上市公司、中珠集团不存在关联关系和潜在利益安排。”

值得注意的是，由于前海顺耀祥在中间过手转让，经监管部门查实，中珠医疗最终受让的中珠商业30%的股权实际上附带条件，其中包括对外转让受限、仅能为中珠商业融资提供质押担保、无权使用中珠商业冗余资金等限制。

而据《中国经营报》记者了解，中珠医疗目前持有中珠商业30%股权的股东身份及权利义务所受限制条款，则是此前鹏瑞地产对中珠集团作出的多项协议安排。